El Gobierno autonómico desarrolla un decreto con el que intenta regularizar el mercado negro de los pisos privados que se alquilan de forma clandestina, sin declarar ningún beneficio a Hacienda, y ejerciendo competencia desleal con los hoteleros y el sector turístico, puntal de la economía andaluza. La norma obliga a los propietarios de dichos inmuebles a inscribirlos en un registro oficial de viviendas turísticas de la Junta, so pena de ser sancionados con hasta 18.000 euros si no lo hacen. El decreto ha permitido aflorar 20.463 viviendas privadas con uso turístico en los primeros diez meses de vigencia, una parte importante, pero no definitiva, habida cuenta de que el sector hotelero estima que aún quedan 60.000 pisos privados en la economía sumergida andaluza que ejercen “fraude e intrusismo”.

En efecto, cuando se plantea por primera vez una norma que ponga coto a los alquileres turísticos, el sector hotelero estimaba que en Andalucía existían más de 80.000 viviendas privadas en el mercado clandestino. Muchas de ellas, además, se publicitaban en portales de arrendamiento de pisos vacacionales en internet, como Airbnb, Booking o Windu. El viceconsejero de Turismo, Diego Ramos, asegura que “es muy difícil cribar esta situación, diferenciar el piso privado que uno alquila de vez en cuando del que está en alquiler todo el año y que, según la nueva ley, tendría la obligación de inscribirlo en el registro”. Ramos advierte de que la cifra que ofrece el sector hotelero sobre pisos turísticos coincide con el parque de vivienda sin vender en Andalucía, por tanto, tras la regularización masiva de más de 20.000 viviendas, no cree que queden tantos en la economía sumergida.

En estos diez meses, la Junta ha sancionado a 26 propietarios por no inscribir sus apartamentos en el registro obligatorio. Las multas son la culminación de un proceso que se inicia, o bien por la vía de la inspección de oficio (se realizan 3.000 actos de inspección al año, muchos de ellos para ratificar que los pisos están inscritos), o bien a partir de denuncias de terceros, vecinos o dueños de hoteles de la zona, que han entregado a la Junta la localización de los inmuebles que se alquilan al margen de la legalidad y sin control de la Administración. Las sanciones ascienden a 18.000 euros para infracciones graves (no estar en el registro de viviendas) y hasta 150.000 euros para casos muy graves. El decreto no sólo regula las multas a los dueños de los inmuebles que queden al margen del registro, también podrían afectar a los intermediarios del alquiler irregular, particulares o empresas como agencias de viaje o de arrendamiento, aunque la mayor parte de estos intermediarios funcionan a través de internet.

El Gobierno andaluz renunció a regular expresamente las sanciones contra los portales web que sigan anunciando apartamentos turísticos irregulares, como hizo hace unos años Cataluña. La Junta cree que carece de competencias (de hecho la sanción catalana contra Airbnb no prosperó), y sostiene que debería ser España quien instara a la Comisión Europea a regular el comercio electrónico en los países miembros de la UE. La presidenta Susana Díaz también ha reclamado una ley estatal que regule estas viviendas en las mismas condiciones fiscales y laborales para todo el país.

La sombra de una persona frente al logotipo de AirBnB. EFE

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fue reformada por el Gobierno de Mariano Rajoy a mediados de 2013, pero dejó fuera de cobertura legal a los apartamentos turísticos que se alquilaban por unos días o unas semanas. El tope máximo era un mes, porque a partir de ese margen, regía la LAU. Cuando el Gobierno central reformó la LAU, delegó en las comunidades autónomas la potestad de regular las viviendas turísticas que se alquilan con “una finalidad lucrativa". La primera comunidad que desarrolló la norma para regularizar los pisos turísticos fue Cataluña (la Generalitat estimó que había un millón de camas ilegales). El decreto catalán prohíbe expresamente el alquiler de habitaciones.

Pisos irregulares en 'Airbnb'

En Andalucía, en lugar de la vía penal, el Ejecutivo de Susana Díaz está en conversaciones con las principales firmas del sector como Airbnb, Booking, TripAdvisor, Interhome, etc con las que espera firmar un convenio de colaboración para que sólo alojen en su web viviendas que estén en el registro oficial de la Consejería de Turismo. Esos convenios, sin embargo, se anunciaron ya hace 10 meses, cuando el decreto entró en vigor, y aún no se han materializado. Además en estos portales web es fácil encontrar aún pisos irregulares, no inscritos en el registro. La Consejería de Turismo no descarta emprender acciones legales si la vía del diálogo no prospera.

El decreto andaluz regula tanto el alquiler de viviendas completas (limita el máximo de inquilinos a 15 personas) como el de viviendas por habitaciones, en las cuales será obligatorio que el propietario resida en ellas para poder arrendar (con un máximo de seis inquilinos). En ambos casos, la norma impone un cupo máximo de cuatro personas por habitación. Durante el último pleno en el Parlamento andaluz, el consejero de Turismo, Javier Fernández, hizo balance de los primeros diez meses de la norma, y recibió el apoyo unánime de los grupos de la oposición. El PP advirtió del riesgo de que la proliferación de pisos privados con uso turístico conviertan los cascos históricos de las capitales en “parques temáticos”, donde sólo pueden verse turistas, y puso como ejemplo el barrio gótico de Barcelona.

Fernández les dio la razón y explicó que el decreto se creó precisamente contra aquellos apartamentos turísticos “que están expulsando el alquiler regular”, que “echan a los vecinos de una ciudad de su barrio, porque es demasiado caro seguir viviendo en una zona turística”. Por ejemplo, el dueño de un piso en Sevilla que lo alquila tres fines de semana al mes puede sacarle más dinero a su propiedad que si lo tuviera alquilado de forma regular todo el año, pero con ello, limita el acceso de quien quiera vivir de alquiler en la capital sevillana.

Los pisos turísticos, según la definición del decreto, son aquellos que se ubican en inmuebles de uso residencial que ofrezcan alojamiento “de forma habitual” por un precio, por un periodo máximo de un mes al mes, con fines comerciales y con promoción a través de agencias de viaje, portales de internet u otros intermediarios. Quedan exentas las viviendas que se ceden sin contraprestación económica, los pisos contratados por un tiempo superior a dos meses continuados por una misma persona (regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y las viviendas rurales. La clave está en la definición de “alquiler habitual”. El dueño de una segunda vivienda en la playa que la alquila sólo en verano, por periodos cortos, no se vería afectado por este decreto (lo cual no le exime de declarar el arrendamiento de su piso y sus beneficios a Hacienda). La norma sí le afectaría, en cambio, si su apartamento está “disponible para el alquiler durante todo el año”, por temporadas, y se comercializa a través de un portal de internet.

La regularización de más de 20.000 viviendas turísticas le ha supuesto un importante ingreso extra a la Hacienda andaluza, aunque dicho departamento no hará un cálculo definitivo de las ganancias hasta que se cumpla un año de la entrada en vigor del decreto. Un total de 20.463 viviendas con fines turísticos han presentado su declaración responsable para el inicio de la actividad, de las que ya figuran en el registro de Turismo 15.978 (casi el 78% del total), que suponen 83.746 plazas de alojamiento en la comunidad. Por provincias, destaca Málaga, con 9.485 unidades inscritas y 50.037 plazas, seguida por Cádiz (2.327 viviendas y 12.665 plazas), Sevilla (1.585 y 7.544), Granada (1.111 y 6.062), Almería (886 y 4.516), Huelva (309 y 1.798), Córdoba (193 y 1.000) y Jaén (22 y 124).