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El conflicto de Aribnb aterriza sobre Madrid (2ª Parte)

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Opinión

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Javier Gil (@Gil_JavierGil)

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El Ayuntamiento de Madrid ha anunciado la elaboración un Plan de Regulación de viviendas de uso turístico (VUT) ante la “inacción de la Comunidad de Madrid”. El decreto presentado por el gobierno de Cristina Cifuentes para regular este tipo de actividad está provocando un rechazo generalizado, lo que brinda una enorme oportunidad política al equipo municipal de Manuela Carmena. Como anunciaba recientemente José Manuel Calvo, Concejal de Desarrollo Urbano Sostenible del Ayuntamiento: “Nosotros sí nos tomamos en serio este problema y en breve anunciaremos más medidas”. A diferencia del decreto presentado por el gobierno de Cifuentes, la propuesta del Ayuntamiento sí que incide en los principales problemas que generan los hospedajes turísticos, asemejándose a las normativas de otras ciudades globales. Sin embargo, también entraña importantes problemas.

El punto fuerte del plan del Ayuntamiento es que diferencia entre un modelo de hospedaje entre particulares, propio de la economía colaborativa (P2P), con un máximo de 90 días al año, frente a un modelo de VUT de tipo profesional, que permite que las viviendas se alquilen los 365 días del año. Esta distinción se encuentra incorporada en las regulaciones de otras metrópolis: en Amsterdam se establece un periodo máximo de 60 días al año, 90 días en San Francisco y 120 días en París. Madrid ha optado por los 90 días.

La citada diferencia es la base de toda buena regulación. Los impactos de un modelo de hospedaje P2P a 90 días, frente a un modelo de hospedaje profesional a 365 días, son completamente distintos en relación con múltiples aspectos: la presión sobre los precios de los alquileres, la sustitución de vivienda residencial por pisos turísticos, las posibilidades para especular con vivienda, la turistización potencial de un barrio, la transformación de la economía local, la concentración de turistas y la expulsión de las personas que habitan el barrio -algo que podríamos denominar como desahucios invisibles-. La diferencia entre el hospedaje P2P y las VUT profesionales no es suficiente por sí misma para minimizar los efectos negativos y maximizar los positivos de estos modelos de hospedaje, pero constituye el elemento central, y tiene incluso un impacto mayor que las políticas de zonificación.

Airbnb en Madrid

El mercado de Airbnb en Madrid está controlado por una minoría de usuarios que responden a los perfiles de empresa especializada o gran propietario, y nada tienen que ver con la economía colaborativa. Un 75% de los usuarios de Airbnb en Madrid tienen una única oferta en la plataforma, pero solo representan el 45% del conjunto del mercado. En cambio, menos de un 3% de los usuarios controlan el 14% del mercado, y tienen entre 6 y 20 ofertas en la plataforma. Pero la palma se la llevan el 0.48% de los usuarios que controlan el 8% del mercado y tienen más de 20 ofertas (ver tabla 1). Es decir, 34 usuarios con más de mil ofertas en Airbnb.

Tabla 1: distribución de las ofertas de Airbnb en Madrid según las ofertas por usuario.

Una oferta

Entre 2 y 5 ofertas

Entre 6 y 20 ofertas

Más de 20 ofertas

Total

ofertas

Usuarios

5.493

1.528

193

34

7.248

%

75.79%

21.08%

2.66%

0.47%

100%

Ofertas

5.493

3.953

1.732

1.027

12.205

%

45.01%

32.39%

14.19%

8.41%

100%

Fuente: elaboración propia con datos de InsideAirbnb (para el análisis se han eliminado las ofertas inactivas)

A través de la sustitución de vivienda residencial por VUT, Airbnb ha generado muchas posibilidades de negocio tanto para las empresas como para los grandes propietarios. Un ejemplo de este tipo de propietario es el de “Raquel”, nick en Airbnb de la empresa Friendly Rentals Madrid. Como denunció el colectivo Lavapiés ¿Dónde Vas?, esta empresa tiene 177 pisos anunciados en dicha plataforma. Detrás de la empresa se encuentra Wyndham Worldwide, el primer grupo hotelero del mundo, que cuenta con cerca de 8.000 hoteles bajo 15 marcas en 153 países y 6 continentes. En total la friolera de medio millón de habitaciones. Sin lugar a dudas, este tipo de hospedaje no responde a los principios de la economía colaborativa y su modelo de negocio se basa en convertir vivienda residencial en VUT.

Las VUT profesionales de grandes propietarios y empresas son un problema para las ciudades y para el desarrollo de formas de hospedaje P2P que maximicen las externalidades positivas de la economía colaborativa. Si en Madrid se instaurase una regulación que solo permitiera el hospedaje P2P entre particulares a 90 días, la distribución de la oferta sería muy distinta. Tan solo un 11% de las ofertas que a día de hoy se anuncian en Airbnb serían legales. El resto tendrían que ser eliminadas de la plataforma (ver tabla 2).

Tabla 2: distribución de las ofertas de Airbnb en Madrid bajo modelo P2P a 90 días y modelo VUT profesional

Ofertas P2P a 90 días

Ofertas VUT profesionales

Total ofertas

Una oferta

Entre 2 y 5 ofertas

Entre 6 y 20 ofertas

Más de 20 ofertas

Ofertas

1.374

4.119

3.953

1.711

1.048

12.205

%

11.26 %

33.75 %

32.38 %

14.02 %

8.59 %

100 %

Fuente: elaboración propia con datos de InsideAirbnb (para el análisis se han eliminado las ofertas inactivas)

Las cifras son aún más contundentes si nos centramos en el volumen de pernoctaciones. En Madrid se ofertan al año más de dos millones y medio de noches de hospedaje en Airbnb. De estas, tan solo un 4.3% responden al modelo P2P, frente al 95.7% que responden al modelo de VUT profesionales (ver tabla 3). Los impactos sobre la ciudad y el vecindario que ambos modelos generan son completamente opuestos. Ahora el Ayuntamiento tiene que decidir si con su regulación va a facilitar el hospedaje entre particulares a 90 días, y acercar la realidad de Madrid a ciudades como Copenhague, Berlín, Amsterdam, Nueva York o San Francisco; o si por el contrario, va a permitir que el mercado de Airbnb en Madrid siga estando controlado principalmente por especuladores, como en Roma, Boston o Hong Kong.

Tabla 3: distribución de las noches de hospedajes ofertadas en Airbnb bajo modelo P2P a 90 días y modelo VUT profesional.

P2P a 90 días

VUT profesionales

Total

Noches de hospedaje

117.905

2.627.542

2.745.447

%

4.3%

95.7%

100 %

Fuente: elaboración propia con datos de InsideAirbnb (para el análisis se han eliminado las ofertas inactivas)

Los problemas del Ayuntamiento

El elemento más problemático del plan del Ayuntamiento es que diferencia entre hospedaje P2P y VUT profesionales para permitir ambos tipos. Optar por un modelo híbrido implica varios problemas. Básicamente porque legaliza todo tipo de hospedaje P2P a 90 días, cuando a día de hoy la mayoría de ellos son ilegales, y les exime de la necesidad de obtener licencias para la actividad que desempeñan. Estos hechos de por sí no son problemáticos, el verdadero problema es que esta legalización masiva vaya unida a nuevas licencias para VUT profesionales (como ha anunciado el Ayuntamiento).

Apostar por un modelo de hospedaje P2P a 90 días solo puede funcionar siempre y cuando vaya acompañado de la eliminación de VUT profesionales. Este es el caso de la regulación en la ciudad de San Francisco, cuya política se basa en la idea de “One host, one home” (un anfitrión, una vivienda). Solo se permite hospedar en la primera residencia del anfitrión, con un máximo de 90 días al año si el anfitrión no se encuentra en la vivienda, y se prohíben todas las VUT profesionales. Es decir, se elimina la posibilidad de especular con VUT y de sustituir vivienda residencial por pisos para turistas. El caso de San Francisco, lejos de ser un caso aislado, cada vez es más común. Esta misma semana la ciudad de Toronto ha anunciado que también prohibirá las VUT profesionales en su ciudad y solo permitirá el hospedaje P2P en las primeras residencias.

Por desgracia, el Ayuntamiento de Madrid está lejos de apostar por la eliminación de las VUT profesionales. Solo a principios de 2018 van a otorgar 1.000 licencias de VUT a 365 días. Pero no se sabe hasta qué cantidad podrán ascender este tipo de licencias. ¿Llegará a las más de 4.000 de la Comunidad de Madrid? ¿A las 9.600 de Barcelona? A falta de mayor información, parece obvio que no se van a quedar en 1.000 licencias, ya que Airbnb no tardó en aplaudir las palabras de la alcaldesa: “Carmena es la primera política en España en apoyar a las familias madrileñas con reglas claras de home sharing” (lo de las familias madrileñas es una falacia, si vemos los datos anteriores). Sin lugar a duda, la poderosa maquina de lobby de Airbnb (dirigida por antiguos cabezas de las administraciones de Clinton y Obama) hará todo lo posible para que esas licencias asciendan hasta superar las cifras de Barcelona.

Por otra parte, a día de hoy el Ayuntamiento no cuenta con ningún mecanismo para controlar el plazo máximo de los 90 días que pretende impulsar. Si no consiguen que Airbnb colabore en el control de los días, la nueva legislación se convertirá en un coladero para empresas y grandes propietarios que se dedican al alquiler de VUT profesionales. ¿Cómo sabrá el Ayuntamiento cuándo se trata de un tipo de hospedaje u otro? Con inspecciones, anuncian. Que pregunten a Barcelona a cuánto ascienden los costes de las inspecciones -un mecanismo de control que ayuda pero tampoco asegura una eficacia plena- y aclaren de qué partida recortarán para financiarlas. Sin lugar a duda, el Ayuntamiento tiene que forzar la colaboración de Airbnb haciendo uso del Plan General -como ya señalamos en la primera parte del artículo-.

Ahora Madrid no solo puede dejar obsoleto el decreto del gobierno de Cifuentes, sino que se puede convertir en el actor que “solucione” el conflicto de las VUT en la ciudad. Su regulación podría sentar las bases para la propuesta de un decreto alternativo al del PP en el nivel autonómico (Podemos –en concreto Isidro López- ya ha indicado la necesidad de adaptar e impulsar un modelo como el de San Francisco para la Comunidad de Madrid). Regular el problema de los alojamientos turísticos será, sin duda, muy rentable políticamente para Ahora Madrid de cara a 2019, pero también existen riesgos. Una legalización del hospedaje P2P a 90 días, acompañada de miles de licencias VUT de tipo profesional, no será bien recibida ni por la ciudadanía ni por los movimientos sociales y vecinales. Incluso si la legalización de VUT profesionales va acompañada de una política de zonificación, los impactos sobre la ciudad seguirán siendo los mismos: más turistificación, expulsiones barriales y burbuja.

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