"Hace veinte años, con la Ley 6/1998 sobre régimen del suelo y valoraciones se dijo que liberalizando el suelo se reduciría el precio y consiguieron todo lo contrario. Es increíble que sigamos con este tema". Marcos Vaquer, profesor de Derecho público del Estado de la Universidad Carlos III de Madrid, se refiere a la postura más extrema de las recientes demandas de suelo para urbanizar, las propuestas de liberalización, como la incluida en el programa de Vox. Todas ellas contemplan que la medida bajará los precios de la vivienda gracias a la autorregulación del mercado y crecen en paralelo a la recuperación de la actividad constructora del sector inmobiliario.

Se cerrará el año con más de cien mil visados para hacer viviendas nuevas, el doble de permisos que en 2015, según BBVA Research. ¿No hay suficiente suelo para tanta oportunidad de negocio? ¿Esto ya ha sucedido antes? Cuando se aprobó la Ley del suelo impulsada por el ejecutivo de José María Aznar, su ministro de Fomento Rafael Arias-Salgado detalló la lógica esperada en su desarrollo: al disponer de todo el suelo para urbanizar (excepto zonas protegidas), los precios bajarían y caería el coste de la vivienda. El precio, sin embargo, se multiplicó entonces por cinco “y eso tiene un precio de repercusión sobre la vivienda".

"Consiguieron multiplicar las expectativas, se produjo un efecto de inflación. Contribuyeron mucho los bancos, los créditos constantes, la sobrefinanciación, la especulación. Todo esto podría volver a pasar”, señala Vaquer. “Se empezó a aplicar el urbanismo bajo la retórica capitalista como si fuese un bien infinito”, explica el geógrafo Jaime Jover, especialista en teoría y práctica urbana crítica. “El artículo 47 de la Constitución (sobre el derecho a un techo)  hace referencia expresa a la especulación”, recuerda. Pero es la base de lo que ha sucedido en España en materia de vivienda. “No es un bien de cambio como otro, ni es una actividad económica como otra, el urbanismo es una función pública”.

En aquel momento, la ley estatal nacía limitada por una sentencia del Tribunal Supremo del año anterior que declaraba la gestión de los terrenos competencia de las administraciones territoriales. “Pero el PP de Madrid, de Murcia… la mayoría, lo asumieron completamente y pasaron a aplicar en sus legislaciones autonómicas urbanismo ultraliberal”, continúa Jover. “Algunos, como el de Valencia, no lo hicieron de la misma manera. Ahora se vuelve a hablar con fuerza de liberalizar el suelo. Lo acabamos de ver en el programa de Vox en las elecciones andaluzas, pero el PP andaluz lo lleva hace tiempo, es una reclamación de la derecha neoliberal. De todos modos, como Vox pretende demoler la Constitución, en su idea la competencia pasaría a ser Estatal.

Es llamativo, porque hasta la derecha tradicional había reconocido a los municipios, cuya función pública principal es el urbanismo, como parte fundamental del territorio y desde hace más de cien años fue dándoles competencias, como en el Estatuto municipal de 1924 de Calvo Sotelo”.

Trabajadores de la construcción en una edificación de viviendas en Madrid. REUTERS/Susana Vera

En febrero de 2018 el entonces director general de Arquitectura, Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento, Antonio Aguilar (Partido Popular), hizo un llamamiento a los ayuntamientos para poner suelo en el mercado, durante una jornada inmobiliaria organizada por el Panel de precios de la vivienda preciosdevivienda.es: “La ley de la oferta y la demanda existe y funciona en el mercado de la vivienda. Y hay que ponerla en marcha para mantener el equilibrio”.

¿Es simplemente la ley de la oferta y la demanda la que incrementa los precios de la vivienda? Según datos de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH Madrid) España se encuentra entre los estados europeos con mayor índice de vivienda: Más de 540 por cada 1.000 habitantes. Aproximadamente, una vivienda para cada dos habitantes. En los grandes núcleos urbanos no es muy distinto.

Madrid cuenta con casi 440 viviendas por cada 1.000 habitantes y Barcelona con más de 500. Sin embargo, el precio del alquiler ha subido un 38% en los cinco últimos años en ciudades como Madrid, donde supone el 44% de sueldo bruto mensual, el 50% en Barcelona, y ha aumentado un 18,5% en el conjunto del Estado. Se reactiva la compra-venta. Hasta el Fondo Monetario Internacional ha alertado a España sobre la evolución de sus precios inmobiliarios. Con datos de hace un año el organismo detecta las primeras señales de sobrevaloración. Fondos buitre y Socimis siguen influyendo a pesar del recientemente aprobado Real Decreto Ley de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda y favorecer el alquiler accesible.

Para Marcos Vaquer “tampoco hay escasez de suelo urbanizable”. “Sí puede haber algún estrangulamiento puntual, en concreto en lugares con una orografía determinada, rodeados por montañas, mar… Pero en general hay suficiente suelo urbanizable para absorber la demanda durante mucho tiempo”. El último informe sobre suelo finalista, el que está listo para su inmediata edificación, de dentro del sector inmobiliario, de Tinsa, asegura que un 77% es adecuado, abundante o muy abundante y un 23% escaso o muy escaso. La mayoría está en manos de entidades financieras.

Lo que sí hay son viviendas vacías. El territorio estatal alberga un tercio de las casas sin uso de toda Europa y tiene cabida para 3,9 millones de habitantes. En el 13% de las viviendas españolas no hay nadie.

“Si liberalizas el suelo habrá más pisos vacíos”, sostiene Vaquer. “Si te cuesta menos construir que rehabilitar, construyes y vas vaciando otras viviendas y de paso incumples todas las políticas sostenibles europeas. Recordemos que a lado del evidente daño económico, la burbuja del ladrillo tuvo un efecto ambiental importante. En España se trata el suelo como un recurso económico y es, sobre todo, un recurso natural que tiene impacto sobre los demás recursos naturales. Si dices que se puede construir en cualquier lugar, las urbanizaciones tenderán, siempre que esté más o menos conectado, a ir a donde el suelo sea más barato, a suelo lejano. Se deja de invertir en los tejidos urbanos ya existentes, los núcleos tradicionales se degradan. Eso produce diseminación urbana que, además de muy poco sostenible desde el punto de vista medioambiental, tiene un gran impacto social y económico”.