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Vista aérea del edificio del Tribunal Supremo, en Madrid. E.P./Eduardo Parra

El Supremo decreta que la banca no podrá ejecutar las hipotecas hasta las 12 cuotas de impago

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Las reclamaciones de bancos por vencimiento anticipado que existen ahora en los tribunales deberán ser sobreseídas si no reúnen los requisitos de gravedad. Y la entidad podrá volver a ejecutar por otras causas previstas en la nueva Ley.

Economía

El pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha sentado por unanimidad una interpretación de la jurisprudencia en el ámbito de las ejecuciones hipotecarias que tendrá un impacto en miles de consumidores españoles y en miles de procedimiento abiertos en los juzgados y tribunales.

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El Supremo ha sentado que en España los bancos sólo podrán ejecutar conforme a lo que establece la nueva Ley Hipotecaria, que entró en vigor el 15 de junio de 2019.

Esto afecta a miles de contratos firmados en España. Los préstamos solo se podrán declarar vencidos (esto es, que el consumidor pague la totalidad del dinero pendiente) cuando se hubiera dejado de pagar un 3% del principal prestado o el equivalente a 12 cuotas durante la primera mitad del plazo total pactado, y un 7% o 15 cuotas si los impagos se producen después.

Es lo que dice la Ley Hipotecaria que entró en vigor hace tres meses. Y el Supremo ha sentado que se aplicará este criterio que beneficia al consumidor en los miles de contratos firmados con antelación y en los miles de procedimientos que hay abiertos en los tribunales por este motivo y que estaban paralizados en los juzgados especializados.

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El Supremo facilita además en la sentencia las siguientes orientaciones jurisprudenciales para los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, en los que no se haya producido todavía la entrega de la posesión:

1.- Los procesos en que el préstamo se dio por vencido antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberían ser sobreseídos sin más trámite.

2.- Deberán ser sobreseídos también los procesos en que el préstamo se dio vencido después de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, si el incumplimiento del deudor no reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad exigidos por la jurisprudencia, teniendo en cuenta como criterio orientador el art. 24 de la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI). Por el contrario, si el incumplimiento del deudor reviste la gravedad prevista en la nueva ley, podrán continuar su tramitación.

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3.- El sobreseimiento de los procesos no impedirá una nueva demanda ejecutiva basada, no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación de la nueva Ley Hipotecaria.

El Tribunal Supremo aplica así la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que en reiteradas sentencias ha sentado la interpretación sobre estas claúsulas abusivas en los contratos firmados entre los consumidores y los profesionales, como son los bancos.

Directiva vigente desde 1993

Las resoluciones del TJUE sobre cláusulas abusivas (cláusulas suelo, vencimiento anticipado, etc) que lleva dictando desde 2009 aplican el Derecho Europeo.

Más en concreto se basan en la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores. Dicha Directiva está vigente en España desde 1993.

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El pasado julio, el TJUE dictó tres autos en los que avaló que los jueces nacionales remediasen la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado de una hipoteca sustituyéndola por una nueva disposición legal cuando el contrato no pueda subsistir si se suprime la cláusula abusiva y si la anulación del contrato supone al consumidor unas consecuencias especialmente perjudiciales.

Esta jurisprudencia del TJUE es la contestación a las cuestiones prejudiciales planteadas por los juzgados de primera instancia número 1 de Fuenlabrada, Madrid (asunto C-92/16), número 2 de Santander (asunto C-167/16) y número 6 de Alicante (asunto C-486/16), sobre la cláusula de vencimiento anticipado en un contrato de préstamo con garantía hipotecaria.

Estos tres autos se completan con la sentencia del tribunal europeo de 26 de marzo de 2019 que respondió a las cuestiones prejudiciales planteadas por el propio Supremo y el Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Barcelona (asuntos acumulados C-70/17 y C-179/17).

Ahora, el Supremo extiende esta interpretación a todas las hipotecas: las ejecuciones -y los lanzamientos posteriores, conocidos como desahucios- no saldrán adelante con menos de 12 cuotas impagadas a no ser que sea por una causa grave.

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