Consecuencias fiscales de la dación en pago

Miguel Ángel Luque Mateo

Profesor Titular de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Almeria

La dación en pago, así como el desahucio y la pérdida de la vivienda tras la correspondiente subasta judicial presentan unas repercusiones fiscales poco conocidas por la ciudadanía, en general, y por las propias personas que se han quedado sin hogar, en particular. La primera de ellas es la obligación de pagar al Ayuntamiento respectivo el Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana,  conocido popularmente como “plusvalía”. A pesar de su denominación, este tributo debe satisfacerse aunque el precio del inmueble haya disminuido desde su adquisición. Su cuantía depende, básicamente, del valor catastral del suelo, del número de años transcurridos desde que se adquirió y de los porcentajes y tipos de gravamen aprobados por cada Corporación Local. Para hacernos una idea, la pérdida de una vivienda comprada hace seis años en la capital malagueña por 182.000 €, con un valor catastral del suelo de 58.514 €, le supondría al propietario o propietaria que se ha quedado en la calle la obligación de pagar 2.211 €.

Pero no queda aquí la cosa, en diversos casos, esta misma persona, ahora “sin techo”, deberá incluir en su declaración de la renta una ganancia de patrimonio por la diferencia, a grandes rasgos, entre el precio que pagó por el inmueble y el valor por el que oficialmente lo ha adquirido la entidad de crédito. Para explicar este supuesto, de difícil justificación para muchos, continuaremos con el ejemplo anterior, suponiendo que el préstamo hipotecario concedido por el banco que acepta la dación en pago hubiera sido del 100% del precio (182.000 €) y que ya se hubieran amortizado 32.000 €. Pues bien, no será inusual que, en el documento que formaliza la citada entrega de la vivienda, se la valore en 212.000 €, porque esa es la cantidad de deuda contabilizada por el banco y no los 150.000 que teóricamente quedaban por pagar, ya que las escrituras públicas que documentan los préstamos hipotecarios incluyen una cláusula que indica que, en caso de incumplimiento, el deudor tendrá que abonar otros conceptos, además del capital, como intereses moratorios, intereses remuneratorios, costas, etc. Por lo tanto, para Hacienda, en este caso, se habrá producido una ganancia de patrimonio de 30.000 € (212.000 € de valor de transmisión menos 182.000 € de valor de adquisición), a pesar de que el deudor no sólo no ha recibido dinero alguno, sino que se ha quedado sin casa. Ello significará una cuota adicional en su declaración de la renta de unos 7.200 €, que sumados a los 2.211 € del impuesto municipal, casi le supondrá la obligación de pagar tributos por importe de 10.000 €. En definitiva, el sujeto en cuestión se encontrará, como coloquialmente se dice, “cornudo y apaleado”.

Para evitar esta situación tan injusta, el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos ha establecido dos modificaciones normativas que, en principio, merecerían una valoración positiva. Por un lado, la exención en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de las ganancias de patrimonio descritas, y, por otro lado, la sustitución del obligado al pago del Impuesto municipal de “Plusvalía”, de forma que tendrá que hacerlo la entidad de crédito, en lugar de la persona que se queda sin casa.

No obstante, debe saberse que tales medidas sólo beneficiarán a los deudores contemplados en los supuestos regulados en el citado Real Decreto y, si se analiza detenidamente su redacción, se llega a la conclusión que se aplicará a muy pocos casos, puesto que se exigen dos requisitos acumulativos muy restrictivos: por un lado, que el deudor se encuentre en el umbral de exclusión estipulado por la propia norma y, por otro, que el precio por el que compró la vivienda no supere unos determinados valores.

Respecto al primero, no sólo se exige que todos los miembros de la familia estén en paro, carezcan de otros bienes o derechos y paguen por la hipoteca más del 60% de sus ingresos, sino que, además, se precisa que el préstamo carezca de otras garantías reales o personales o, en caso de existir estas ultimas, que todos los garantes se encuentren en la misma situación de exclusión que el deudor. En otras palabras, si a un hipotecado le han avalado sus padres, no se podrá beneficiar de las medidas frente al desahucio a no ser que sus padres y demás hermanos que convivan con ellos también se encuentren en paro, no tengan bienes suficientes para hacer frente a la hipoteca y la cuota de ésta sea superior al 60 por cien de los ingresos familiares. Y piénsese que este extremo es particularmente relevante porque las personas en la situación descrita de posible exclusión son también las más susceptibles de haber firmado una hipoteca con avalistas.

En relación al segundo requisito, se establece que el precio por el que se compró la vivienda no puedo superar los 120.000 €, 150.000 €, 180.000 € o 200.000 €, dependiendo del número de habitantes del municipio (así, se distingue según tenga hasta 100.000 habitantes, entre 100.001 y 500.000, entre 501.000 y 1.000.000 o más de 1.000.000 de habitantes, respectivamente). Y no se olvide que la mayoría de las hipotecas que dejan de pagarse provienen de viviendas adquiridas en el boom inmobiliario de los años 2005 a 2009, en donde el precio medio de los inmuebles era bastante superior a los topes fijados en la norma, según las estadísticas oficiales publicadas por el propio Ministerio de Fomento. Ello significa que, en el ejemplo descrito al principio de estas líneas, aunque la familia del deudor y de su avalista cumplieran todas las condiciones para considerarse dentro del umbral de exclusión, no podrían librarse del desahucio, porque el precio de adquisición del piso (182.000) superaría en 2.000 € el tope máximo correspondiente a la capital malagueña (180.000).

Después de comprobar la dureza de los requisitos analizados y el efecto tan limitado que tendrá el “decreto sobre los desahucios” se comprende las escasas reticencias mostradas a la aprobación de la norma por las entidades de crédito, así como la adhesión mayoritaria de las mismas (prácticamente todas las españolas) al código de buenas prácticas que incorpora, a pesar de ser una opción voluntaria.

Resulta necesario, en consecuencia, que se amplíe el ámbito de aplicación del citado Real Decreto con el fin de paliar los efectos tan injustos que está provocando la situación descrita y, en todo caso, que se modifiquen las Leyes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y la Reguladora de las Haciendas Locales, para que el resto de supuestos de transmisiones realizadas por los deudores, con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual o de su  ejecución hipotecaria, pudieran beneficiarse de tales medidas fiscales.

Por otro lado, las Comunidades Autónomas (CCAA) y los Ayuntamientos pueden adoptar otras medidas que mitiguen tales consecuencias tributarias, sin tener que esperar a que el Parlamento español apruebe las modificaciones legislativas descritas en el párrafo anterior. Las CCAA, dentro de la capacidad normativa que tienen sobre el 50% del IPRF cedido por el Estado, podrían establecer una deducción en este tributo igual a la cantidad correspondiente a la cuota íntegra autonómica proveniente de la ganancia de patrimonio. Así, al menos, el deudor se ahorraría la mitad del impuesto. Los Ayuntamientos, por su parte, al carecer de competencias para modificar la Ley de Haciendas Locales, podrían optar por otras vías, como articular un mecanismo de devolución o compensación del impuesto de “plusvalía” que deben pagar quienes han perdido su hogar en las circunstancias descritas, a través de una subvención municipal destinada esas mismas personas.

No es asumible, desde el punto de vista de la justicia tributaria y financiera, que mientras los grandes grupos consolidados de sociedades, que representan sólo el 2,2 % de las compañías españolas, se favorecen de la mayoría de los beneficios fiscales en el Impuesto sobre Sociedades, por importe de más de 6.000 millones de euros anuales, y mientras se han implementado ayudas públicas de diverso tipo a las entidades de crédito por valor superior a 141.000 millones de euros, 300 familias se queden cada día en la calle por no poder hacer frente a los préstamos hipotecarios solicitados a esas mismas entidades de crédito, con el agravante de tener que pagar impuestos por haber perdido sus viviendas.