Un plan para el mercado inmobiliario

Fernando de Miguel Lázaro y José María Díez–Picazo Giménez

Economistas

El 29 de marzo de 2011 se publicó en este diario un artículo con el título Cómo reactivar el mercado de la vivienda donde se proponía un plan concreto y cuantificado, para acometer la absorción del stock de viviendas invendidas dejadas por la burbuja inmobiliaria y que, de forma unánime, es considerado un enorme tapón para la recuperación económica, la normalización del sector bancario y el crédito a empresas y particulares.

El eje principal de la propuesta consistía en transformar una amplísima demanda potencial que no puede acceder a ellas, en demanda real, capaz de absorber una parte significativa de este stock de viviendas, satisfaciendo así unas necesidades que son reales y perentorias y simultáneamente desatascar un mercado hasta ahora bloqueado.

El Plan, en esencia, consistía en la compra de 200.000 viviendas por una sociedad pública y su adjudicación, en régimen de alquiler con opción a compra a los particulares interesados, financiada con emisiones con aval del Tesoro, similar a la aprobada y actualmente en curso, para la titulación del déficit de la tarifa eléctrica.

En la documentación anexa se mostraba que, en el caso más desfavorable, sería necesario invertir 30.000MM (previsiblemente bastante menos) con su propio mecanismo de atención de interés y amortización, sin efecto sobre el déficit público, y que, con un alquiler inicial medio de 500€/mes, la operación tenía un resultado positivo.

Este es el mismo número de activos que, finalmente, ha tenido que asumir el banco malo (Sareb) entre viviendas, suelo y créditos hipotecarios, pero al dejar que la situación se deteriore gravemente por el paso del tiempo ha terminado exigiendo un rescate bancario de Europa que, por ahora, ha supuesto incrementar la deuda pública y el déficit en 40.000MM y además un endeudamiento, no computable en déficit, de la Sareb por un importe de 50.000MM. Y todo esto sin dar todavía salida alguna a los inmuebles, al aparcarlos con el mismo objetivo que ya tenían sus anteriores propietarios: intentar su venta.

Se podría pensar que la Sareb va a tener más éxito en su objetivo, al haber comprado el stock a los bancos nacionalizados, con un descuento sobre el precio inicial basado en el que debería haberse aprovisionado con los Decretos Guindos de 2012. Sin embargo, esa provisión es la que sí ha efectuado el resto de los bancos con sus propios fondos y, a pesar de ello, no logran desembarazarse de sus carteras de inmuebles.

Lo cierto es que la caída permanente de los precios de la vivienda en estos últimos años no ha conseguido mejorar las ventas, sino que ha venido acompañada de una caída permanente de las mismas. Los datos del primer semestre de 2013 son ilustrativos, con caídas de las compraventas y de las nuevas hipotecas en porcentajes del 25/27% sobre el año pasado, a pesar de que el descenso de los precios incluso se agudizó en este periodo. Según The Economist, hemos sido el país que más ha bajado el precio de la vivienda en el último año.

No obstante, algunos hechos en este mercado parecen indicar que la corrección de precios ha sido lo suficientemente intensa como para superar el nivel que induce a entrar a inversores corporativos con elevada liquidez e incluso particulares extranjeros (preferentemente para inmuebles de costa) que pueden financiarse en mercados normalizados de crédito. Ello a pesar de que estos inversores son conscientes de la incertidumbre sobre el plazo de recuperación de este mercado en España.

Así lo indican las operaciones de Sareb con el fondo HIG, la Comunidad de Madrid (Ivima) con Goldman Sachs o la de Banco de Sabadell con inmuebles de la CAM y el interés manifestado entre inversores corporativos. Sin embargo, estás entidades no tienen su base de negocio en la inversión permanente en inmuebles, sino que aprovechan su posición de liquidez para comprar a bajo precio con el objetivo de obtener una elevada rentabilidad en el medio plazo con la venta de los inmuebles adquiridos.

Estas operaciones lo que conllevan es una transferencia de los beneficios por las mayores bajadas de precios, desde las familias, potenciales consumidores finales que hoy no pueden acceder a las viviendas, a estos inversores corporativos, que, adicionalmente, dificultan aún más la resolución final del problema, pues van a exigir que las ventas se efectúen a precios sensiblemente superiores a la cota inferior a la que están dispuestos a vender los tenedores del stock.

En el momento actual el obstáculo para que la elevada demanda potencial existente se transforme en demanda efectiva/real no es, o no de forma significativa, el nivel de los precios de la vivienda, sino la falta de financiación para acometer las compras y el descenso de los ingresos de los hogares y la incertidumbre sobre su continuidad, agudizado por las subidas impositivas que eliminan una parte de la caída de los precios. Todo esto provoca una demanda raquítica, muy inferior a la potencial, impidiendo que, aún con el descenso de precios producido, se casen operaciones, generando una espiral deflacionista de rentas y precios que agrava, cada vez más, la situación. Esto ha venido ocurriendo en todo el periodo, pero se ha incrementado por la persistencia de la crisis y el tiempo ha agudizado el deterioro.

El diagnóstico permite alumbrar el camino para movilizar el mercado y permitir que los descuentos de precios reviertan en favor de las familias, usuarios permanentes de las viviendas.

Para conseguirlo, como ya se planteaba hace más de un año, hemos de salvar los escollos de la financiación y la renta menguada de los hogares y la incertidumbre sobre el futuro, por lo que la única forma de dar acceso a esa demanda potencial a la vivienda, es que la Sareb, que consigue las viviendas a precios con máximo descuento, financiadas a largo plazo y a los mejores tipos posibles por el respaldo del Tesoro, las adjudique en régimen de alquiler con opción a compra al precio de adquisición, a lo largo de los 5 años del contrato, minimizando el coste presente para las familias.

Esta actuación permitiría adjudicar viviendas del parque actual a un precio mensual notablemente inferior a un alquiler de mercado, sin los elevados costes fiscales de la compra de vivienda (en torno al 12/13% de su valor), sin necesidad de obtener una financiación bancaria, hoy inexistente, pero garantizando, que sí en el periodo establecido se produce una senda de recuperación económica, que esta operación estimula, puedan las familias ejecutar la compraventa garantizándose el precio actual.

Dado que la Sareb solo dispone, como máximo, de 75.000 viviendas terminadas y no todas adecuadas para este plan, a fin de conseguir el impacto necesario, una mayor homogeneidad territorial a la operación y, también, para estimular la participación de las entidades financieras y otros tenedores de viviendas, Sareb debería comprar directamente parte del stock de estas entidades y otros propietarios, mediante ofertas públicas y transparentes, pero a los precios que, como máximo, resultan de los niveles de descuento de los Decretos Guindos, hasta llegar a las 200.000 viviendas (mínimo 125.000), para conseguir movilizar el 30% del stock de vivienda nueva invendido, que permanece en niveles similares a 2010.

Las ventas serían financiadas por los propios vendedores, que sustituirían parte de su activo, que solo les genera gastos por mantenimiento y conservación y sometido a un grave riesgo de deterioro, por créditos hipotecarios remunerados, a un prestatario de la máxima solvencia, lo que incluso facilita que las entidades financieras pudieran títulizarlos, para obtener liquidez adicional y, siempre, eliminando incertidumbres en sus balances y mejorando sus ratios financieros.

Al realizarse la operación por el valor neto de los inmuebles (precio inicial menos provisiones ya constituidas) la venta, en sí misma, debería ser neutra para las entidades financieras, que, sin embargo, obtendrían, los ingresos por intereses derivados de los créditos para la financiación.

En todo caso estas compras podrían efectuarse por la Sareb de forma progresiva, de acuerdo con la evolución del programa.

En la documentación anexa que sirve de soporte a esta propuesta, centrada en la opción complementaria, puede verificarse su viabilidad con un precio medio de alquiler, incluyendo la opción de compra, de 472€/mes. Esta cantidad es inferior al puro alquiler medio para viviendas del mismo tipo en un 9,7% (enalquiler.com, con una muestra en torno a 300.000 alquileres).

Se traslada a los usuarios finales de la vivienda, tanto el incremento del valor de esta por IPC, como la posible revalorización del precio de la vivienda (esperada por el inversor corporativo y reforzado por la movilización del mercado) y, todo ello, a un coste mensual, tras la compra, similar al precio del alquiler vigente actualizado con su IPC.

Adicionalmente incluye la financiación integra de la compra por quienes ejerciten la opción, que, en estas condiciones, debe estimarse ampliamente mayoritaria, en parte con el crédito hipotecario ya vigente y la diferencia, caso de que lo exija la situación del mercado, con los fondos propios de la Sareb, pero, permitiendo a esta, salir de la operación mucho antes del máximo de 15 años exigido por su normativa.

Los inmuebles sobre los que no se ejerza la opción, también financiados, podrán ser explotados en venta ó alquiler, en ambos casos a precio de mercado, al haber finalizado todos los compromisos con los adjudicatarios.

Con el conjunto del Plan podría ponerse en acción un parque en torno a 200.000 viviendas, similar al de la propuesta reflejada en el articulo comentado al principio, con un importantísimo efecto en la dinamización del mercado inmobiliario, una cierta recuperación de la industria de la construcción y sus industrias auxiliares, con el importante efecto que tiene sobre el empleo, así como cerrar el ajuste de precios, tanto de venta, como de alquiler en el sector.

Pero, especialmente, permitiría que un patrimonio ya ejecutado, totalmente desaprovechado y con grave riesgo de deterioro, pase a satisfacer necesidades reales y perentorias, sustentando una actuación que pueda percibirse, por vez primera, como un cierto cambio de enfoque en la política de gestión de la crisis.

Naturalmente esta actuación no contradice, sino que complementa, la necesaria política tendente a evitar que el problema social e inmobiliario se agudice con los desahucios y las políticas activas de promoción, cooperativas y otras, para dar salida a inmuebles en construcción. En definitiva debería entenderse como una de las opciones para concretar la política de estímulos económicos tan ampliamente demandada.